Wie ich ja schon an anderer Stelle geschrieben habe, ist mein Elternhaus für mich etwas groß. Und ich kenne einige Frauen mit Haus, denen es so geht.
Außerdem wirst Du in diesen Zeiten von Wohnungsmangel und steigenden Mietpreisen auch immer wieder mit dem Thema konfrontiert, daß Ältere ihre Wohnungen/Häuser tauschen sollten oder „wenigsten“ untervermieten. 
Wer das fordert, der hat – meines Erachtens ziemlich wenig nachgedacht. Eine Wohnung oder ein Haus ist nicht nur ein Gebrauchsartikel, es ist ein Heim, ein Zuhause, das man nicht so einfach ablegt. Wer das fordert, der reißt Menschen aus ihrem Veedel, aus einer gewachsenen, intakten Nachbarschaft. 
Zugleich können mit einer geänderten Nutzung auch neue baurechtliche Anforderungen einhergehen. Das kann teuer werden. Und schließlich ist man als Besitzer auch einem Mieter ausgeliefert. Wie oft erleben wir „ein völlig anderes Gesicht“ bei einem Menschen. Mietnomaden sind sicher das bekannteste Phänomen, aber auch aggressive Menschen oder solche mit einem anderen Wertesystem können das Leben im eigenen Haus zur Hölle machen. Dann sind die Vermieter – entgegen der langläufigen Meinung – dem Mieter ausgeliefert. Nein, eine solche Entscheidung will gut überdacht werden.

Doch wer sich für einen solchen Schritt entscheidet, wird feststellen, daß es bei einer geänderten Nutzung, sogar ohne bauliche Veränderungen (kurz Umbauten) gesetzliche Vorschriften gibt, die berücksichtigt werden müssen, eine davon ist die Stellplatzpflicht.

Die Stellplatzpflicht bedeutet, dass bei Neubauten oder Nutzungsänderungen für eine Immobilie, Stellplätze für Autos oder Fahrräder in einer bestimmten Anzahl und Größe bereitgestellt werden müssen. Diese Vorschrift dient der Verkehrssicherheit und der praktischen Nutzung von Parkflächen.
Auch bei mir greift diese Pflicht. Was besagt diese Stellplatzpflicht?

In Nordrhein-Westfalen (NRW) und anderen Bundesländern gibt es klare Regelungen, wann die Stellplatzpflicht greift. Sie ist in der Landesbauordnung (BauO NRW) verankert und gilt grundsätzlich für Neubauten, Umbauten oder Nutzungsänderungen, die zu einer höheren Nutzung von Parkplätzen führen. Wenn Du eine Immobilie umbaust oder die Nutzung änderst, musst Du sicherstellen, dass ausreichend Stellplätze vorhanden sind.
Die Stellplätze dürfen nicht irgendwo sein, sondern normalerweise auf Deinem Grundstück. Alternativ könntest Du Stellplätze auch anmieten, doch ein normaler Mietvertrag reicht dann nicht. Du musst nachweisen, daß es sich um Dauermietverträge handelt, die mit einer sogenannten Baulast gesichert sind.
Wenn Du also in Deinem Haus eine neue Wohnung einrichtest, indem Du es teilst, dann bist Du von dieser Pflicht betroffen. Das gilt auch für mich mit meinem Coworking Space: Ich muss „eigentlich“ Parkplätze nachweisen. Aber baulich ist das nicht zu machen. Ich müsst das Haus im Erdgeschoss öffnen und so eine Zufahrt in den Hof erstellen. Das ist statisch äußerst schwierig und kostet ein Vermögen. Das macht mein Vorhaben utopisch. 

• Neubauten und Nutzungsänderungen: Bei Neubauten oder Umnutzung von Gebäuden (z. B. bei Umwandlung von Wohnungen in WGs) musst Du Stellplätze bereitstellen.

• In einigen Fällen kannst Du Alternativen zu PKW-Stellplätzen anbieten: Fahrradstellplätze, Mietparkplätze.

• Fahrradstellplätze: Fahrradstellplätze sind ebenfalls relevant und müssen in ausreichender Zahl und geeigneter Ausstattung vorhanden sein. Sie können PKW-Stellplätze ersetzen.

• Mietparkplätze, also Parkplätze auf fremdem Grundstück, müssen auf Dauer angelegt sein. Dazu musst Du eine Baulast nachweisen. 

Die Kosten für die Bereitstellung von Stellplätzen hängen von verschiedenen Faktoren ab. Zum Beispiel, ob Sie diese Stellplätze selbst bauen müssen oder ob es alternative Möglichkeiten gibt, wie etwa die Ablöse von Stellplätzen. Wenn die Schaffung von Stellplätzen vor Ort nicht möglich ist, gibt es in vielen Regionen die Möglichkeit, Stellplätze gegen Zahlung eines Geldbetrages „abzulösen“.

In Bergisch Gladbach und vielen anderen Städten gibt es sogenannte Ablösesatzungen, die es ermöglichen, Stellplätze durch eine Zahlung zu ersetzen, wenn diese nicht gebaut werden können. Der Betrag, den Sie zahlen müssen, variiert je nach Region und den geltenden Vorschriften.

Ich muss „eigentlich“ Parkplätze nachweisen. Aber baulich und finanziell ist das nicht zu machen. In solchen Fällen spricht das Gesetz von Härtefällen. Sie ermöglichen es, die Stellplatzpflicht auf andere Art zu erfüllen. 
– Ersatz durch Fahrradstellplätze
– Ablöse durch eine Zahlung

Um herauszufinden, ob Du von der Stellplatzpflicht betroffen bist, solltest Du Dich mit den lokalen Bauvorschriften und der Stellplatzsatzung Deiner Stadt oder Gemeinde vertraut machen. In NRW ist die Bauordnung (BauO NRW) maßgeblich. Falls Du in einer Stadt wie Bergisch Gladbach lebst, kannst Du auch bei der Bauaufsichtsbehörde nachfragen.

In NRW gibt es die Möglichkeit, Stellplätze durch alternative Maßnahmen wie Fahrradstellplätze zu ersetzen. Dies ist besonders dann relevant, wenn die Schaffung von Stellplätzen aufgrund von baulichen oder geografischen Einschränkungen nicht möglich ist. Die Ablösesatzung regelt, in welchen Fällen ein Stellplatz durch eine finanzielle Ablöse oder eine andere Form der Ausgleichszahlung ersetzt werden kann. Weitere Informationen zur Ablöse findest Du bei der zuständigen Stadtverwaltung.

Kurz: Viele Gemeinden haben zusätzlich eine Stellplatzverordnung. Die solltest Du recherchieren. Gott sei Dank hat Bergisch Gladbach eine solche. Nicht für alle Teile der Stadt gibt es die Möglichkeit, sich von der Stellplatzpflicht befreien zu lassen, aber Strundorf gehört dazu. – Schau also nach.

Die wichtigsten Vorschriften zu Stellplätzen Du also in der Landesbauordnung NRW und in der kommunalen Satzung Deiner Stadt oder Deiner Gemeinde.
Die allgemeinen Anforderungen besagen, dass Stellplätze ausreichend, gut zugänglich und für den zu erwartetenden Verkehr geeignet sein müssen. Fahrradstellplätze müssen ebenfalls in ausreichender Zahl und gut zugänglich sein.
Bei mir gibt es eine Gasse in den „Hof“. Dort kann ich Stellplätze anbieten. Aber ich vermute, daß einige ihre Fahrräder auch nebenan auf dem Parkplatz eines Discounters abstellen werden. Das ist bequemer.

Der Nachweis über die Bereitstellung von Stellplätzen erfolgt in der Regel im Rahmen des Bauantrags oder der Nutzungsänderung bei der zuständigen Bauaufsichtsbehörde. Hier musst Du belegen, dass Du die entsprechenden Stellplätze gebaut hast oder eine Ablöseregelung getroffen wurde. In vielen Fällen wird auch die Lage und der Zugang zu den Stellplätzen überprüft.
Das Problem dabei: Ich habe keine Hinweise gefunden, wie die Parkplätze gestaltet sein müssen. Eigentlich brauche ich nur eine Stellfläche, die ich ausweisen kann… Jetzt hängt es davon ab, ob das Bauamt das so akzeptiert.

In NRW gibt es – wie schon gesagt – zum einen die Möglichkeit, Stellplätze durch alternative Maßnahmen wie Fahrradstellplätze zu ersetzen.
Aber es gibt noch den Fall, daß auch das problematisch ist. Wenn ich keine Gasse in den Hof aufweisen könnte, wäre mir das Bereitstellen von Fahrradstellplätzen nicht möglich.
In diesen Fällen greift die Ablösesatzung. Dies ist besonders dann relevant, wenn die Schaffung von Stellplätzen aufgrund von baulichen oder geografischen Einschränkungen nicht möglich ist. Die Ablösesatzung regelt, in welchen Fällen ein Stellplatz durch eine finanzielle Ablöse oder eine andere Form der Ausgleichszahlung ersetzt werden kann. Weitere Informationen zur Ablöse findest Du bei der zuständigen Stadtverwaltung.

In einigen Fällen können also sogenannte Härtefallregelungen beantragt werden. Diese kommen zum Tragen, wenn Du die Anforderungen an Stellplätze nicht erfüllen kannst, weil Du keinen Platz hast, ihn nicht erreichen kannst oder die Kosten unverhältnismäßig hoch sind.
In solchen Fällen können die Anforderungen angepasst oder alternative Lösungen zugelassen werden. Dazu musst Du einen Antrag auf eine Härtefallregelung bei der zuständigen Behörde stellen mit einer detaillierten Begründung.

Ich bin Immobilienbesitzerin und Bauexpertin, die ihre Erfahrungen gerne mit anderen teilt. Auf meinem Blog findest Du nicht nur meine Erlebnisse, Erfolge und Leiden, sondern auch alles rund um den Themenbereich Immobilien und Bauen – einfach erklärt, ohne Fachchinesisch und immer mit einem praktischen Blick auf das Wesentliche.